차입금에 대한 지급이자와 분양보증수수료 등을 취득에 소요된 비용으로 볼 수 있는지 여부[ 조세심판원 , ] 인기행정심판례

2019.06.16

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차입금에 대한 지급이자와 분양보증수수료 등을 취득에 소요된 비용으로 볼 수 있는지 여부[ 조세심판원 , ]
 

차입금에 대한 지급이자와 분양보증수수료 등을 취득에 소요된 비용으로 볼 수 있는지 여부

[조세심판원 조심2008지0908, 2009.4.7, 기각]

【재결요지】

법인장부에 의해 확인된 차입금에 대한 지급이자와 분양보증수수료는 취득세 과세표준에 포함됨이 타당함

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

[관련법령]

지방세법 제111조【과세표준】/ 지방세법 시행령 제82조의2【취득가격의 입증 등】


[따른결정]

조심2008지1029 / 조심2009지0297


[이 유]

1. 처분 개요

가. 청구인은 2007.11.28. 부산광역시 OOO구 OO동 66-51번지상에 건축물 97,584.24㎡(OOO아파트, 이하 “이 사건 아파트”라 한다)를 취득하고 같은 날 그 취득가액 92,732,352,154원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항 및 같은 법 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세와 등록세 등을 신고한 다음 취득세 등은 2007.12.28.에, 등록세 등은 2008.1.15.에 각각 납부하였다.


나. 그 후 처분청은 2008.4.16. 부산광역시의 세무조사결과 청구인이 당초 이 사건 아파트 취득과 관련된 비용을 신고하면서 그 비용 일부(차입금 이자 2,170,739,726원, 분양보증수수료 1,825,392,666원)를 누락하였음을 확인하고 그 누락된 가액(3,849,631,596원 : 총 3,996,132,392원에서 전기공사 인입비 등 당초 과다신고한 금액 146,500,796원을 차감한 금액)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 77,905,100원(97,634,340원에서 과납된 농어촌특별세 19,729,240원을 충당한 금액), 등록세 38,887,430원, 지방교육세 7,161,540원, 합계 123,954,070원(가산세 포함)을 2008.8.13. 청구인에게 부과 고지하였다.


다. 청구인은 운영자금 명목의 차입금에 대한 이자와 분양보증수수료는 아파트 취득에 소요된 비용이 아니므로 이 사건 취득세 등의 부과처분은 부당하다고 주장하면서 2008.10.15. 이 사건 심판청구를 제기하였다.


2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

첫째, 주택건설사업을 하던 중 부동산 경기의 침체로 인하여 장기간 아파트 미분양이 지속되고, 계약자들의 분양대금이 입금되지 않아 사업자금의 경색으로 인하여 2006.12.26.에 45,000,000,000원을 차입하여 사업운영비로 사용하였는바, 단지 운영자금으로 차입한 자금에 대한 이자비용은 아파트를 취득하기 위한 직ㆍ간접비용이 아니므로 지방세법령에서 취득비용으로 보도록 규정하고 있는 건설자금이자에 해당되지 아니한다 하겠고,


둘째, 주택건설사업자는 주택법상 법률에 의하여 강제적으로 분양보증수수료를 납부하고 있는바, 이는 건축물의 신축을 위한 필수적인 건축공사 부대비용이 아니라 건축물의 분양을 원활하게 하기 위한 판매비용에 해당된다 하겠으므로, 이를 이 사건 아파트 취득과 관련된 비용으로 보아 이 사건 취득세 등을 추징한 것은 부당하다.


나. 처분청 의견

첫째, 차입금에 대한 지급이자의 경우 청구인의 법인장부을 보면 이 사건 아파트 취득과 관련하여 2006.12.26.에 45,000,000,000원을 차입하여 공사원가상 외주비로 32,000,00,000원을 지출하였고, 2006년도와 2007년도에는 이 사건 아파트 공사외에 다른 현장에 원가 투입이 없었던 사실이 공사원가명세서상 확인되고 있어 차입금에 대한 지급이자를 모두 법인장부상 영업외 비용으로 회계처리 하였다 하더라도, 이 사건 아파트의 취득과 관련된 차입금으로 인하여 발생한 금융비용(장ㆍ단기차입금에 대한 이자비용, 차입과 직접 관련하여 발생한 수수료, 기타 이와 유사한 금융비용)으로 보아야 하겠으므로, 이는 취득세 등의 과세표준에 포함시키는 것이 타당하다 하겠고,


둘째, 분양보증수수료의 경우 공동주택 건설시 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용으로서, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격을 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 규정하고 있는 지방세법 시행령 제82조의3 제1항의 규정과 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경ㆍ영향평가 등의 용역비ㆍ부담금 등을 취득가격에 포함시켜 당해 물건의 취득원가로 처리하고 있는 회계처리기준에 비추어 볼 때, 공동주택의 건설에 따른 간접비(보험료)로서 취득세 등의 과세표준에 포함시키는 것이 타당하다 하겠으므로, 이 사건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.


3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

차입금에 대한 지급이자와 분양보증수수료 등을 취득에 소요된 비용으로 볼 수 있는지 여부


나. 관련 법령

(1) 지방세법 제111조【과세표준】⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 기타 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

지방세법 제130조【과세표준】제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기ㆍ등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.


(2) 지방세법 시행령 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표, 결산서

지방세법 시행령 제82조3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.


(3) 기업회계기준서 제7호【금융비용자본화】3. 이 기준서에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

(가) “금융비용”은 자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자비용과 기타 이와 유사한 비용을 말한다.

(나) “자본화대상자산”은 유형자산, 무형자산 및 투자자산과 제조, 매입, 건설, 또는 개발(이하 “취득”이라 한다)이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는 상태가 될 때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 재고자산을 말한다. 비유동자산에 대한 자본적 지출이 있는 경우에는 이를 포함한다.

6. 금융비용은 기간비용으로 처리함을 원칙으로 한다. 다만, 자본화대상자산의 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면 이러한 차입금에 대한 금융비용은 자본화대상자산의 취득에 소요되는 비용으로 볼 수 있다. 자본화대상자산의 취득과 관련된 금융비용은 그 자산을 취득하지 아니하였다면 부담하지 않을 수 있었던 비용이기 때문에 자본화대상자산의 취득원가를 구성하며, 그 금액을 객관적으로 측정할 수 있는 경우에는 해당 자산의 취득원가에 산입할 수 있다. 금융비용을 자본화하는 경우의 회계처리는 문단7 내지 24까지의 규정에 따른다.


(4) 주택법 제77조【업무】① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무


(5) 주택법 시행령 제106조【보증의 종류와 보증료】① 법 제77조 제1항 제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 분양보증 : 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)

가. 주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

③ 대한주택보증주식회사는 그가 행하는 각종 보증의 구체적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있다.


(6) 주택공급에 관한 규칙 제7조【입주자모집시기 및 조건】① 사업주체[「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제12조에 따라 토지소유자가 등록사업자와 공동사업주체인 경우에는 공동사업주체인 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다]가 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 영 별표 1 제3호, 제7호 바목ㆍ사목ㆍ카목 및 타목에 따라 영업정지처분을 받은 사업주체로서 그 영업정지처분기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 사업주체는 건축공정이 별표 2에 따른 공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있으며, 국토해양부장관은 사업주체가 공공사업으로 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우로서 청약 과열 및 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 법 제84조에 따른 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집시기를 따로 정할 수 있다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 영 제106조 제1항 제1호에 따른 분양보증(이하 “분양보증”이라 한다)을 받을 것

가. 법 제76조에 따라 설립된 대한주택보증주식회사


다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 주택건설업 등을 목적으로 하는 법인으로, 2007.11.28. 처분청으로부터 이 사건 아파트에 대한 사용승인을 받았다.


(2) 청구인은 2006.12.26. 서OOO(주)로부터 “OO동 OOO”과 관련된 대출명목으로 45,000,000,000원을 차입하였고,이에 대한 이자로 2006.12.27.에 712,602,739원(2006.12.26.부터 2007.3.26.까지 3개월분)을, 2007.3.27.에 3,510,000,000원(2007.3.27.부터 2008.3.26.까지 12개월분)을 지급한 다음 법인장부상 지급이자로 계상하였다.


(3) 청구인이 차입한 45,000,000,000원 중 이 사건 아파트 취득과 관련한 공사비용은 2006.12.26.부터 2007.11.28.까지 발생한 원가 중 외주비로 지급한 금액 32,000,000,000원이고, 위 지급이자를 차입금에 대한 외주비 비율로 안분계산하면 2,170,739,726원이며, 한편 청구인의 법인장부에 계상되어 있는 분양보증수수료 합계액은 1,825,392,666원이다.


(4) 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말하는 것으로 여기에는 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용이 포함된다고 규정하고 있고, 기업회계기준서 제7호 제6조에서 금융비용은 기간비용으로 처리함을 원칙으로 하되 자본화대상자산의 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면 이러한 차입금에 대한 금융비용은 자본화대상자산의 취득에 소요되는 비용으로 볼 수 있으며 자본화대상자산의 취득원가를 구성한다고 규정하고 있는바,

위 지방세법 시행령 관련 규정에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에 포함되는 직ㆍ간접비용으로 “건설자금에 충당한 금액의 이자”라고만 규정하고 있을 뿐 회계처리방법에 따라 차이를 두고 있지 않으므로 기간비용으로 회계처리한 건설자금이자는 과세표준에서 제외되는 것으로 제한적으로 해석할 이유가 없다 하겠고, 더욱이 건설자금이자에 해당하는 경우 이에 대한 회계처리방법에 불구하고 동일하게 취득세 등의 과세표준에 포함시키는 것으로 해석하는 것이 조세형평에도 부합한다 할 것이며, 또한 부동산 취득과 관련하여 당해 부동산의 취득을 목적으로 직접적으로 차입한 차입금은 없지만, 여러 금융기관으로부터 지속적으로 자금을 차입하여 금전을 조달하였고, 당해 차입금이 당해 부동산의 취득과 관련하여 소요된 비용인지 불분명한 경우에는 이를 안분하여 취득과 관련하여 소요된 차입금 이자를 산정함이 타당하다(구 행정자치부 심사결정 제2007-777호, 2007.12.28. 참조) 할 것으로,

청구인의 경우 이 사건 아파트 취득과 관련하여 45,000,000,000원을 차입한 후 외주비로 32,000,000,000원을 지출하였고, 이 사건 아파트 공사 이외에는 다른 현장에 원가 투입한 사실이 없음이 공사원가명세서에서 확인되고 있으므로, 위 차입금에 대하여 이자를 지급한 이상 차입금에서 외주비가 차지하는 비율에 해당하는 지급이자 부분은 법인장부상 영업외 비용으로 회계처리를 하였다 하더라도 이 사건 아파트의 취득과 관련된 차입금으로 인해 발생한 금융비용으로 보아 취득가격에 포함하여야 하겠고,

분양보증수수료는 주택법 시행령 제106조의 규정에 의하여 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도ㆍ파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것이며, 분양이행은 주택보증약관에 따라 대한주택보증(주)가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것으로 미루어 볼 때, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 하겠으며, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경ㆍ영향평가 등의 용역비ㆍ부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 본다 하더라도 이 사건 아파트 신축에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함하여야 할 것이다(감사원 심사결정 2008년 감심 제OOO호, 2008.OOO. ; 2008년 감심 제OOO호, 2008.OOO 참조)

따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.


4. 결 론

이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 
주택공급에 관한 규칙[시행 2017.11.24] [국토교통부령 제468호, 2017.11.24, 일부개정]
 
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자정 전의 한 시간의 잠은 그후 세 시간 잔 것과 같다.

- G. 허버트